最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释〔2002〕23号）第七十一条第五款、第六款之规定：特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物和尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。江苏省高院在《江苏省高级人民法院破产案件审理指南（2017修订）》（苏高法电〔2017〕794号）进一步解释，购房人就该房产享有物权期待权。江苏省范围内以“破产”为关键字，在“商品房预售合同”案由下检索出来的判决书，对于已经付清全部购房款的购房人请求协助办理过户手续的诉求，大部分都予以支持。

但最高人民法院生效裁判文书【(2017)最高法民申3088号】认为，根据《破产法司法解释二》第二条之规定，即便购房人已经支付完全部购房款，未办理产权登记的商品房仍然属于破产财产。福建省漳州市中级人民法院【（2017)闽06民终1598号】以及福建省高级人民法院【(2017)闽民申3300号】也均在生效判决中明确了“支付完全部购房款但并未办理产权登记的”商品房仍然属于破产财产。山东省高院【(2017)冀民终635号】认为，案涉房产目前尚未进行分户产权登记，仍属于出卖人的企业财产，故购房人提起的诉讼属于就债务人财产提起的个别清偿诉讼，应通过申报债权方式在破产重整程序中维护自身合法权益。

本文所述对于购房人权益保护，一则保护其对已购房屋的物权期待权；二则，在无法交付房屋时，保护购房人获得已付价款及孳息的权利。

“执行异议”中物权期待权与破产企业中购房人对已购房屋的物权期待权

首先，在房地产企业正常经营过程中发生符合法律规定的情形，购房人在“执行异议之诉”中要求排除执行的诉请应当得到支持。

根据《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》（法释〔2004〕15号）第十七条第二款规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《执行异议和复议案件问题的规定》）（法释〔2015〕10号）第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中,购房人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且购房人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

根据江苏省高院的观点，两法条的区别在于：第二十九条是关于商品房屋消费者物权期待权保护条件的规定，对于非商品房消费者应适用第二十八条。

江苏省高院2015年公布的《执行异议之诉案件审理指南》第十六条针对具体情形对上述规定做了进一步的限缩解释，认为基于“执行异议”享有物权期待权的购房人除应当满足上述要件之外，还应当办理预售登记，并且要求案外人（即购房人）、案外人的配偶及其未成年子女名下均无用于居住的房屋。

《九民纪要》第125条对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”做了进一步解释，并认为支付价款接近50%且将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的买受人也可以对抗法院的强制执行。满足上述规定时，应当保护购房人的物权期待权。

在破产程序中，根据特殊法优于一般法的原则，购房人的权益保护应当符合《破产法》相关规定。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称：《批复》）（法释〔2002〕16号）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房人。

根据《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》的解释，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要。

结合《合同法》第二百八十六条规定，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。“不得对抗”文义解释为：承包人就折价或者拍卖的价款不能优先于消费者受偿。

再联系《破产法》相关规定可得出，房地产开发企业破产债务清偿顺序如下：交付全部或大部分款项消费者的优先权>工程价款优先权>担保物权>劳动债权>税收债权>普通债权。也就是说，购房是直接用于满足生活居住需要且已经支付了全部或大部分款项购房人的物权期待权最先受到法律保护。

对比二者发现，首先，对破产程序中购房人保护力度更大，已经突破了抵押权优先的规则；其次，部分地区对于执行异议中购房人保护的要求更严。“执行异议”之诉中保护的购房人除了须具备“消费者”身份、已经支付全部或大部分款项、与房地产开发商签订合法有效的购房合同之外，还要求办理预售登记，并且对于购房人及购房人近亲属名下房屋做了进一步的规定，可见其对于购房人的要求更为严苛。

然而无论是执行异议规定对于购房人的保护还是破产规定对于购房人的保护，本质上两者均是为了保护购房人的基本生存权，唯力度不同耳。

笔者以为，其中法理也不难理解。企业只要一直存续，那么其履行债务便有先后顺序，除法律有规定的特殊情形之外，在先到期的债权人有权就债务人的财产申请强制执行；而对于进入破产程序的房地产企业来说，其所背负的债务在法院受理破产申请时便视为全部到期。是否具有后续偿债能力是正在经营中企业与破产程序中企业最根本区别之一。

我国司法解释将破产案件中满足较少条件的购房人权益置于优先地位，扩大保护的范围是一种对人的基本生存权的保障。按照这样一种解释，房地产企业破产案件中，特殊购房人权益保护顺位靠前，靠前并非基于已经支付全部或大部分购房款，更关键在于购房人具有特殊的“身份特征”，此时购房人所购房屋是否属于破产财产便不再是最核心问题；非破产案件或者破产案件一般购房人权益的保护，则按照一般规定处理，不能够对抗强制执行更无法对抗在前的抵押权。

笔者检索破产程序中法院支持办理过户的判决书发现，法院支持办理过户诉请案件最重要的特征是具备办理过户手续的客观条件，主要指：满足交付条件，产证齐全。

此外，至受理破产申请时已经逾期交房、商品房预售合同真实有效等要件也是部分法院考量的依据。

鉴于实践中有法院裁判文书【(2019)浙01民终7836号】根据《破产法》第十八条管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同的规定认定合同解除并要求购房人向破产管理人申报债权。

同时还有法院直接以生效裁判文书【(2017)浙0104民初8568号】的形式确认购买人享有不动产产权权属证书，并要求出卖人承担逾期办证的违约金。

笔者建议购房人已经支付完50%以上购房款并且房屋具备过户条件时，应当尽快督促管理人协助办理产证转移手续；对于进入破产程序之前已经逾期交房的案件，满足交房条件时应当支持办理过户。

向法院或破产管理人申报债权后的权益保障

经过以上分析可知，不同的情形有不一样的解决方案，主要有：

（1）购房人起诉房地产企业，在商品房买卖合同真实有效，当事人已经支付全部或大部分款项且具备过户条件时，房地产企业应当协助办理过户。

（2）房地产企业经营过程中被其他债权人申请强制执行，购房人提起执行异议，符合下列情形的，应予支持。

①理论上：合同有效；在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋或商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十或支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的。

②实践中，合同有效；查封前已经合法占有；非因买受人自身原因未办理过户登记；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

（3）房地产企业进入破产程序，购房是直接用于满足生活居住需要且已经支付了全部或大部分款项的购房人受到优先保护。

（4）房地产企业经营过程中被其他债权人申请强制执行，购房人提起执行异议失败，购房人要求解除房屋买卖合同之后房地产企业进入破产程序，购房人因合同解除享有的价款返还请求权应当位于优先顺位。

法院对于破产房地产企业与商品房购房人之间预售合同纠纷的裁判结论主要有三种处理方式：

（1）直接确认权属；

（2）出卖人协助办理产证过户；

（3）认为应向破产管理人申报债权，驳回起诉。

对于第一种方式，笔者检索了大量的生效裁判，认为该判决存在一定的偶然性。

对于第二种方式，除已经具备过户条件且双方在法院受理破产申请前签订了真实有效的买卖合同并支付了全部对价的情形能够得到支持之外，对于部分以房抵债的案件，法院也给予了肯定的判决。但从全国范围来看，大多数法院选择第三种处理方式，将这一类纠纷归结给受理破产申请的法院，并最终交由破产管理人统一处理。

笔者认为，现阶段全国范围内法院裁判结论不一致，是各法院对于现行法律规定认识的不一致，也是各法院根据实际案件情况行使自由裁量权的结果，于购房人及代理律师而言，更应该把握案件特征，寻求最大化的利益保障。