在最高人民法院回复广东省高级人民法院《最高人民法院关于康永贤等13人执行异议请示案的复函》（〔2005〕执他字第16号）中表明：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不能用于经营，不应作扩大解释。”基于此项规定，本篇所述的“购房人”即“消费者购房人”。

(二) 在继续履行合同情况下

当管理人选择继续履行合同时，购房人同时享有既要房又要钱的权利，即交付房屋的债权请求权、逾期交付房屋的违约金和物权瑕疵赔偿金等。

(三) 在解除合同情况下

当管理人选择解除合同时，基于合同约定，购房人享有请求退还购房款并赔偿损失的金钱请求权。

根据我国现行法律规定，金钱请求权属于债权；债权请求权只有在转化为物权的情况下才具有优先效力。

(一) 购房款已付清

《企业破产法》第十八条第一款规定的管理人对于双务合同的解除权，仅指双方均未履行完毕的合同。在购房人“购房款已付清” （“购房款已付清”的认定标准较为严格，可以参照民间借贷债权的认定标准，即大笔金额有明晰的转账记录，小笔金额有合理的解释等[注1]）的情况下，购房人有权依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释〔2002〕23号）第七十一条第一款第（五）项或第（六）项的规定要求管理人继续履行合同，交付房屋或/及办理房屋产权证。

实践中，争议较大的是以房抵债能否认定为“购房款已付清”，很多法官将以房抵债界定为借贷关系，认为以房抵债旨在清偿因借贷关系产生的金钱债务，在完成不动产过户登记之前，以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对不动产交易的物权期待权，应当按照普通债权进行申报[注2]。对于前述观点笔者并不赞同，以房抵债能否认定为“购房款已付清”，建议在实务中区分不同的情形进行认定和处理：

1. 在债权未到期时约定以房抵债

观点一，《最高人民法院公报》（2014年第12期）案例“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（最高人民法院〔2011〕民提字第344号）”裁判观点认为：在《商品房买卖合同》、《借款协议》均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系；借款到期，借款人不能按期偿还借款，对方当事人要求通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，并不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

观点二，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年9月1日开始施行）第二十四条规定，当事人之间签订的买卖合同实为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。根据该条规定，在债务未届清偿期前达成以房抵债协议，应按借贷关系予以处理。

笔者认为，债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以房抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与房屋的价值可能存在较大差距，如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以，在处理上一般认为参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以房抵债协议的效力。对于房屋尚未交付债权人、债权人请求债务人交付的，法院也是不予支持，建议债权人按照原债权债务关系提起诉讼。

2. 在债权到期后约定以房抵债

当前主流观点认为，在债权到期后签订房屋买卖合同构成新债清偿，前有借款合同后有房屋买卖合同，两者并行不悖并使房款与前债抵销。如最高人民法院民事审判第一庭庭长程新文在《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》（2015年12月24日）中讲到：“先签订借款合同，借款到期后无力还债，双方又签订房屋买卖合同，将前期借款转为购房款的，就不应再定性为借款法律关系。”

笔者同意上述观点，只要不涉及下列两种情况，房屋买卖合同有效，以房抵债即可认为“购房款已付清”：一是以房抵债的“债”是虚构的，属于《企业破产法》第三十三条规定的“虚构债务或者承认不真实的债务”以及《合同法》第七十四条规定的债务人“无偿转让财产”的情形，此债应予撤销。二是以房抵债的“房”价明显低于市场价格，属于《合同法》第七十四条规定的债务人“以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道”的情形，此债亦应撤销。

(二) 购房款已付超过合同总价款50%

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）第二项规定，购房人在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条第三款进一步强调，对于已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的购房人可对登记在房地产企业名下的商品房提出执行异议。

从上述两条规定的内容可以看出，在购房人已经支付了大部分购房款情况下，可以推定购房人系为满足生活居住需要而购房，对生存权构成足够期待。此时，管理人在尊重购房人意愿的前提下，若购房人愿意补足剩余购房款，管理人应当继续履行合同，并在满足不动产登记条件的情况下协助购房人办理不动产登记；若购房人拒绝补足剩余购房款，管理人可以解除合同，并依据《优先受偿权批复》保障购房人的优先受偿权。

(三) 购房款支付未超过合同总价款50%

当购房人支付的购房款未超过合同约定总价的50%时，由于不满足《优先受偿权批复》中规定的“购房人在交付购买商品房的全部或者大部分款项”的要求，通常认为，管理人可以解除合同，购房人按照借贷关系申报普通债权。

1. 购房人已经支付了全部或大部分购房款时，如前所述，购房人可以选择解除合同，要求退还购房款并赔偿损失，并依据《优先受偿权批复》第二项规定就已支付的购房款享有优先受偿权。

2. 购房人已支付的购房款未超过合同约定总价的50%时，管理人或购房人可以选择解除合同，购房人按照普通债权进行申报，不再享有优先受偿权。