房企“营改增”税收优惠多，纳税人不当享受风险高。《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》等一系列“营改增”进项税抵扣新税政，不断明确房企“营改增”可以享受的增值税优惠政策。房企参与“营改增”试点后，只要充分用好“营改增”新税政，完全可以降低增值税税负。利好房企纳税人的同时，与之相关的税务风险随之显现。

为有效解决房企“营改增”可能出现的税务风险现实性问题，笔者系统归纳梳理出房企“营改增”可以享受的增值税优惠政策，以及可能出现的税务风险，供房企纳税人参考和借鉴。同时，建议房地产企业从实操层面的具体要求出发，密切关注主管税务机关营改增征管动态，谨慎操作“营改增”税收优惠政策的相关事项，尽享“营改增”新税政优惠红利的同时，防控不当享受税收优惠政策的风险，提高税务遵从度。

税收优惠一：增值税抵扣凭证进项税额准予从销项税额中抵扣

进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号，附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十一条 明确：一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。各种不合规的发票不能抵扣，例如未加盖发票专用章、发票票面有涂改、票面信息不全等不合规增值税专用发票，是不能作为进项税额抵扣凭证。

纳税人增值税专用发票抵扣，必须要同时符合五个限制性条件，否则不得作为合法的增值税扣税凭证，亦不得计算增值税进项税额抵扣。一是采购的企业必须属于增值税一般纳税人；二是必须取得合法的扣税凭证；三是业务必须真实发生；四是必须在规定的时间内认证和申报抵扣；五是必须依法正确、合理地计算抵扣金额。

增值税进项税额转出，是将那些按税法规定不能抵扣，但购进时已作抵扣的进项税额如数转出。也就是说，企业已作进项抵扣但后来转做他用，而税法不允许抵扣的进项税额，应将购进货物或应税劳务的进项税税额从当期发生的进项税税额中扣除。

税收优惠二：计算房地产销售额允许扣除土地价款 

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。