答：面对此次非比寻常的疫情，在新冠疫情构成不可抗力或情势变更的前提下，承租方是有权要求对租金等费用进行减免的，但涉及到不同的情形则又有所不同：

对于政府明令暂停营业的相关行业，如影院等娱乐行业承租的营业场所，承租人可以新冠疫情构成不可抗力为由，向出租人主张全部或部分减免强制停业营业期间的租金。

对于政府仅是采取管控措施、未发布停业禁令的相关业态，如零售店铺、办公楼宇，虽然承租方可继续使用所承租的物业持续经营，但其经营或使用如也受疫情影响而导致收入锐减或租赁物业使用受到较大程度限制，从公平的角度出发，承租方和出租方可按照一定比例以减免的方式分担租金。需要关注的是，租金减免并非必然，当新冠疫情认定为情势变更的情况下，减免租金方有较大可能获得支持。但在司法实务中，适用情势变更制度需要通过法院或仲裁机构的严格审查及认定。

对于政府要求需持续经营的业态商户，如超市、药店，若承租方自行停止经营，该期间的租金则无权要求出租方减免。

特别需要提出的是，如果所承租的物业及其所在整体物业本身具备正常使用或经营条件，但因出租方自身原因（如写字楼经营方响应政府号召自行停业或以防御疫情为由单方提出暂停使用甚至阻止承租方使用物业等情况）导致承租方无法使用租赁房屋，则可能因出租方对于租赁合同的履行构成违约而理应对暂停营业或未使用房屋期间的租金予以减免或承担其他违约责任。

目前也存在着承租方主张物业服务标准下降应降低物业服务费，出租方和物业管理单位主张因防范疫情大幅增加各项成本应增加物业服务费的不同声音。针对上述不同诉求，根据此次疫情实际情况来看，尚不能认定可以适用情势变更原则调整费用，一般而言法院会根据合同履行的实际情况，出于公平原则考虑是否支持相关请求。

当然，如果租赁合同中对此有明确约定的，例如租赁合同中明确约定“突发性公共卫生事件或政府政策导致暂停营业的，该期间合同中止，不计算租金，租赁期相应顺延”，则按照合同约定履行即可。

答：承租方能否以新冠疫情为由解除合同，仍取决于对本次新冠疫情能否被认定为不可抗力或情势变更，这两种情形对租赁合同履行的影响是否达到法定的解除条件（当然如合同另有约定的则应按照合同约定执行）。

通常情况下，对政府发布禁令明确暂停经营的业态，此时应构成不可抗力。就目前新冠疫情的情况来看，虽然新冠疫情来势凶猛，给商业地产租赁合同履行带来的影响尚属于暂时性的，尚未达到合同无法继续履行的程度，以新冠疫情为由解除合同尚有所牵强。如合同无特殊约定，涉及上述业态的商业租赁合同因本次疫情影响达到不能实现合同目的状态，则承租方有权以此主张解除合同。

同样，对于政府仅是采取管控措施、未发布停业禁令所涉及业态的商业租赁，承租方可持续经营，对于此类租赁合同尚不构成不可抗力，因新冠疫情解除租赁合同颇为勉强且不容易实现。当然，如果承租方经营确实受疫情影响较大，且变更合同后仍无法继续履行，则可考虑适用情势变更制度要求解除合同。

需要关注的是，无论是以新冠疫情构成不可抗力还是情势变更为由解除合同，根据目前的司法实践，法院和仲裁机构出于维护交易稳定性的考虑，会衡平各方利益，对于解除合同的诉求通常采取较为审慎的态度。

1. 搜集汇总物业所在地政府部门针对新冠疫情下发的各类法规、规章以及会议纪要、通知等政策性文件。

2. 如认为新冠疫情已构成不可抗力事件，则依法应当及时履行通知义务，以书面形式通知其他合同主体，以减轻可能给合同相对方造成的损失，并以书面方式通知相关物业的承租方或实际使用人，并可提供相应文件作为不可抗力的证明。

3. 对于应政府指令停业的，应及时取得相关政府明确的文件，作为可能减轻或免除责任的依据；同时以书面等方式通知相关物业的承租方或实际使用人，留存送达的凭证。

4. 对于无明确政府指令性文件或响应政府号召需要自行停业的，建议出租方及时以书面方式通知相关物业的承租方或实际使用人，并争取取得承租方的书面同意。

5. 对于有正常营业需要的，出租方应根据政府对于疫情防御方面的法律法规及政策性文件要求，将对于疫情防御期间所需要注意的问题、事项与日常管理的调整等问题以书面方式通知各承租方或实际使用人，并取得承租方的书面理解与遵守承诺。

6. 对于可能因疫情防治显著增加的各项成本，出租方或物业管理单位应注意留存与此相关的各项合同及费用支出凭证。

7. 对于租金减免、物业服务成本增加提前制定相应的方案，与承租方协商以最终达成一致意见。

1. 注意搜集汇总承租房屋所在地政府部门针对新冠疫情下发的各类法规、规章、以及会议纪要、通知等政策性文件。

2. 应注意搜集、汇总、整理、比较在新冠疫情影响下与日常的营业额、利润额等数据、资料。

3. 承租方如认为目前的新冠疫情已构成不可抗力事件，则依法应当及时履行通知义务，以书面形式通知其他合同主体，以减轻可能给对方造成的损失，并在合理期限内提供证明。

4. 承租方如为相应号召或日常经营需要决定自行停止营业的，应注意以书面形式通知出租方，并争取取得出租方的书面同意。