关于小区公共收益的归属问题，原物权法并未做出规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也只是规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。

实践中，基本上各个小区或多或少都会存在公共收入，例如小区电梯内广告收入、快递柜租金收入、车位收费收入等等。过去在立法层面没有对公共收益的归属进行明确的规定，常常出现的情形是小区业主发现有公共收益时，管理单位已经开始收取，而要求管理单位交出公共收益却是一个漫长耗时的过程。

这次《民法典》在立法上对公共收益进行了明确的规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。扣除合理成本是因为在获得公共收入的过程中，物业服务企业在事实上会产生一定的管理服务成本，并且是物业管理合同以外的成本，所以《民法典》允许其扣除合理成本，但是合理成本具体如何认定，则需要管理单位提供相关构成依据后与业主方进行协商。那么可能出现的问题是，如果协商达不成一致意见如何处理？实践中有的小区业主不认可所谓的管理成本，以至于在与物业服务企业长期争执后，不得不在行政主管部门引导下共同委托评估机构来确认。另外，也有的小区业委会直接与管理单位进行约定，在进行公共收入分配时直接由物业公司与全体业主按照约定比例进行分配，前述管理成本则直接包干计算进入分配款，不再另行由业主方确认，此也是作为解决认定合理成本的另一条思路。

二、修改了业主大会表决事项的范围及规则

本次《民法典》修改了业主大会表决事项的范围及规则，具体为：

2、《民法典》增加了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”作为业主共同决定事项，在实践中此两种情形时常出现，但是由于原《物权法》中并未直接明确，而此是否属于《物权法》中关于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”中的“其他重大事项”，在认定中可能会存在认定差异导致纠纷，《民法典》的此次修改，则为此类事项指明了方向。

3、关于表决机制是本次《民法典》在建筑物区分所有权领域的重要修改。原《物权法》并未对参与表决人数进行规定，而是按照“一般事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”和“特殊事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。本次《民法典》的修改，首先对于一般事项和特殊事项，都需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，然后按照“一般事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”和“特殊事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”。

简要归纳一下，即：

对于一般事项，需要由双“2/3”业主参与表决，且需要参与表决人数的“双1/2”同意，即最终需要“1/3以上”通过；对于特殊事项，需要由双“2/3”业主参与表决，且需要参与表决人数的“双3/4”同意，即最终需要“1/2以上”通过，比《物权法》的规定，降低了票数，这在一定程度上可以加大业主的自治。

4、由于业主大会的表决事项将直接影响到业主的切身权益，甚至是对部分权益的限制乃至剥夺，所以这次《民法典》对于严重影响到业主切身利益的表决事项，包括筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，规定了比原物权法更为严苛的要求，即四分之三以上的业主同意，原物权法仅要求三分之二以上即可。

5、另外“使用建筑物及其附属设施的维修资金”从原《物权法》中的特殊事项变为了《民法典》中的一般事项，此项修改也是为了解决现实中因为业主表决迟迟不能通过从而造成维修资金使用难的局面。

三、明确了维修资金的使用范围以及紧急情况下维修资金的使用

2、关于维修资金的使用，原物权法规定必须经业主表决程序通过，但是在实践中，发起业主表决程序往往需要一个较长的周期，而针对紧急情况发生时，《民法典》规定了相应的使用原则：即紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。关于紧急情况如何认定，《民法典》未进一步明确。《重庆市物业专项维修资金管理办法》第二十八条规定，“发生下列危及房屋安全等紧急情况，应当立即对物业共有部位、共有设施设备进行维修、更新、改造：（一）屋顶、墙体渗漏（已约定的除外）；（二）因线路故障而引起停电或者漏电；（三）因水泵故障、进水管内的水管爆裂造成停水或者闸阀严重漏水；（四）落水管严重堵塞，水盘等设备漏水；（五）楼地板、扶梯踏板断裂，公共阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；（六）楼体外立面涂饰层有脱落危险的；（七）电梯发生危及人身安全的故障；（八）消防设施出现功能障碍；（九）安全监控设施出现故障，不能运行；（十）其他物业共有部分和共有设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形”。

关于紧急情形下维修资金的使用流程，主要分为：

（1） 区县（自治县）房地产行政主管部门代管的，业主委员会、物业服务企业或者相关业主应当立即将情况报告物业所在地乡镇人民政府、街道办事处，经物业所在地乡镇人民政府、街道办事处出具证明后，向区县（自治县）房地产行政主管部门书面申请预先拨付物业专项维修资金。区县（自治县）房地产行政主管部门收到书面申请后应当于二十四小时内划转资金，申请拨付资金的机构应当立即进行抢修。

（2）业主自行管理的，业主委员会或者物业服务企业应当立即将情况报告物业所在地乡镇人民政府、街道办事处。在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下，业主委员会应当立即组织抢修并划转资金。

另外，业主委员会或者物业服务企业未按规定实施抢修的，物业所在地乡镇人民政府、街道办事处应当组织代修，抢修费用从物业专项维修资金账户中列支。抢修完成后，相关费用应当进行公示。

3、关于定期公布

在《物权法》的基础上，《民法典》将建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当公布改为了“定期公布”，但是“定期”具体期限为多久，并没有进一步明确。根据《重庆市物业管理条例》规定，业主委员会应当每半年公布一次物业专项维修资金的收支情况。